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  2. 程宏“萬億美金”夢醒時分:恒泰地產暴雷聲四起

      中國地產界“蘋果”輩出,其中一家正在沖擊IPO,另一家暴雷了。

      


      近日,恒泰地產接連退出3家全資子公司和一家控股子公司,而新的接盤方,均與恒泰存在千絲萬縷的關聯。恒泰地產左手倒右手的迷之操作,是要撇清什么?抑或掩蓋什么?

      據天府財經網查詢,4家被撤資企業中,3家存在股權出質,其中惠州大亞灣浩曄房產開發有限公司還5次成為失信人。

      恒泰地產本身則因為一筆不到2000萬的債務剛剛成為失信人,公司及其創始人程宏被限制高消費——這已是程宏今年3月以來第4次被限高。

      而就在法院限高令生效前21天,程宏匆匆將恒泰地產法定代表人轉給了程明德。

      號稱要做中國地產界“蘋果”、打造“萬億美金級的超級航母”,前兩年還言必稱千億、頻頻接受采訪的程老板,為何如此急于淡出公眾視線?

      01

      暴雷聲四起 涉及四川信托

      失信被限高的第3天,恒泰地產所持無錫恒樾房地產開發有限公司100%股權被司法凍結。接下來,恒泰地產還將迎來2場民間借貸訴訟。

      企查查顯示,恒泰地產目前共有風險記錄727條,其中司法案件388起,身為被告人的占比七成。

      天府財經網注意到,近2年公司涉案數量顯著上升,2020年有132起,今年截至目前已有61起。案由主要為房屋買賣合同糾紛,此外還包括票據追索權糾紛、民間借貸糾紛等。

      其中,2020年10月的一起票據追索權糾紛案,導致恒泰地產及其2家下屬公司被查封銀行存款280萬元,并被限制高消費。此后8起票據追索權糾紛案均發生在2021年。

      同樣在2021年,恒泰地產已累計被強制執行11次,包括正在執行的2起,被執行總金額4168.63萬元;歷史被執行9次,累計金額超過5152萬元。

      恒泰地產股權關系錯綜復雜,關聯風險也不容小覷。

      企查查顯示,公司關聯風險高達2537條,其中今年以來被執行記錄19條,包括其全資子公司馬鞍山筑城房地產開發有限公司、持股91%的南翔恒泰(宿州)物流產業股份有限公司,各2次被強制執行,持股70%的昆山中旭房地產發展有限公司11次被強制執行。

      關聯風險中,失信被執行記錄5條,其中昆山中旭房地產發展有限公司2020年、2021年連續失信,今年4月已進入破產重整。

      而恒泰地產累計持股近99%的徐州瑞遠房地產開發有限公司,4次因房屋買賣合同糾紛成失信人,均發生在今年3月。

      此外,恒泰地產目前有股權出質16筆,而其下屬公司也有不少股權出質記錄。質權人包括華夏銀行、中國華融(02799.HK)、合肥科技農商行、長城資產、西安聚華網絡小貸公司、愛建信托、四川信托等。

      四川信托官網披露,恒泰優資2號股權投資集合資金信托計劃發行規模14.5億,預期年化收益率8.4%-9.2%,募集資金主要用于恒泰連云港項目開發建設。

      此外,恒泰地產的融資渠道也包括同樣已暴雷的雪松信托。

      然而,頻繁的股權質押、來自信托和小貸的高息融資,并未緩解恒泰地產的資金問題。到了今年3、4月份,多家上市公司的年報披露將恒泰地產的資金危局推到聚光燈下。

      亞士創能(603378.SH)年報顯示,因恒泰地產承兌匯票逾期,無法正常兌付,公司將4909.73萬元票據轉為其他應收款,向票據前手追索,并計提50%的壞賬準備,預計無法完全收回。

      愛建集團(600643.SH)、三棵樹(603373.SH)也在年報中分別對恒泰地產的4329.08萬元、2951.01萬元欠款計提壞賬準備,三棵樹還對恒泰地產發起訴訟。

      在天眼查、微博等平臺也有多位網友爆料,恒泰地產開具的商票到期后拿不到錢。

      與此同時,此起彼伏的項目停工、交房延期則是恒泰地產資金危機的另一種寫照。

      近日,昆明恒泰理想城被曝多次延期交付、配建不動工、房屋質量問題等,業主在售樓部拉起橫幅。

      另有媒體報道,長沙的恒泰·湘壹府,自2020年下半年便因資金問題停工;青島膠州的上合達觀天下二期,有業主反映逾期交房已達半年,且工地處于全面停工狀態;無錫的恒泰悅璟府,原定9月30日就要交房,但工地一直在停工。

      “恒泰全國項目因工程款無法支付,商票無法承兌,大多處于停工狀態。目前公司的策略是,盡可能地拿地,忽悠外部公司來融資,用以茍延殘喘。另外是盡量清貨值,但因品控問題及欺詐問題名聲在外,基本很難賣動?!敝跎嫌芯W友評論道。

      天府財經網注意到,近日,青海恒東房地產開發有限公司剛在青海西寧城東區拍得一宗地,成交價2.117億元。這家公司由恒泰地產與國民信托共同出資,今年4月剛成立,國民信托持股99%。

      02

      50強牛皮吹破 千億目標成泡影

      “要做有野心的成吉思汗,不做守城的宋徽宗?!?/p>

      ——程宏

      2017年,剛剛“遷都”上海的程宏多次對外表示,3年沖擊全國房企50強,5年達成1000億目標,并啟動“1+3+9+X”戰略,躊躇滿志,招兵買馬。

      彼時,“千億”似乎成了恒泰地產的一大執念?!逗闾┘瘓F董事長程宏:看好未來,千億目標近在眼前!》《除夕倒計時48小時:恒泰人仍奮斗在千億之路的一線前沿》等雞血文章頻現。

      恒泰地產還多次邀請行業專家為其千億目標搖旗吶喊。有專家表示,“2016—2020年是房地產發展最好的五年”,恒泰集團“只要踏準節奏,未來幾年能沖擊千億門檻”。

      恒泰官微披露,2018年公司增長115.77%,“取得了爆發式的業績增長,實現了歷史性的新突破”。

      盡管如此,仍未達到程宏定下的300億銷售目標。

      2019年,恒泰集團董事程偉對媒體稱,恒泰近幾年來都維持在100%的增速,2019年還是要按照既定的100%增長率來制定目標。

      結果卻被無情打臉,2019年恒泰不增反降??硕稹?020年中國房地產企業銷售TOP 200排行榜》顯示,恒泰集團以221.7億元的銷售額位列第98位,銷售業績、行業排名均原地踏步。2018年,公司實現銷售220.3億元,排名第98位;2019年銷售203億元,排名第99。

      3年過去了,恒泰地產距50強目標還差得很遠,千億目標也遙遙無期?!斑w都”魔都,竟成了恒泰的魔咒。

      “這次調整使得我們的布局更加豐滿,全國9個省會城市,20幾個重點城市,每個市城市做到50-100億的銷售額,那么1000億的目標是不難實現的?!?/p>

      程宏當年是這樣說的,但從公司官網項目展示來看,其項目布局主要集中在唐山、肇慶、宿州、惠州等三四線城市。一線城市除了上??偛?,尚無任何地產開發項目。二線城市也僅有蘇州、合肥、長沙等,且項目均較為單一。這與近幾年中國樓市區域分化、核心城市強者恒強的趨勢背道而馳。

      更尷尬的是,恒泰地產的安徽大本營也逐步失守。

      據新安房產網發布的2019年度中國(安徽)房地產企業銷售數據榜單,文一地產位列第二,僅次于碧桂園(02007.HK),成為排名最高的本土房企,恒泰不在其中。

      今年3月,安徽省房地產研究會發布“2021安徽房地產開發企業綜合實力50強”榜單,恒泰地產的排名從上年的第14位掉至第20位,遠低于文一、新華、偉星等本土其他房企,也不如碧桂園等外來房企。

      項目開發上,繼發家項目合肥阿奎利亞之后,恒泰地產在安徽鮮有新動作。

      03

      發家項目“原罪”:低價賣房感謝官員

      合肥阿奎利亞是程宏的經典之筆,也是恒泰地產立足安徽的奠基之作。

      16年前的合肥,北城新區概念尚未提出,四周是一片荒野,敢在北邊拿地的房企寥寥無幾,但程宏一舉拿下北城2000畝地。據知情人透露,當時拿地價有30余萬/畝的,也有50萬/畝,2000畝的地價一共才10多億。

      2000畝地,恒泰開發了十幾年。2005年項目首開時房價才2000元/平米,2016年已成為北城首個“萬元盤”。在合肥,阿奎利亞比恒泰更出名。

      然而,這個恒泰最引以為傲的標桿項目,后來卻爆出行賄丑聞。

      2019年8月,原安徽國土部門官員徐長進案宣判。據披露,2005年,在安徽省國土廳負責用地申報材料審核、把關的徐長進,預定了阿奎利亞小區一套89平米的商品房,并支付了2萬元定金,但此后并未完成付款等相關手續。

      到了2010年,徐長進找到彼時負責阿奎利亞開發的恒泰任某(任某就此案做證言時已是恒泰總裁)。任某證言顯示,為感謝徐長進在報批阿奎利亞項目用地時的幫忙等,讓馬靜(徐長進之妻)他們以原價換購了一套約116平米的房子。

      徐長進不但在2010年按5年前的價格買到了房,而且實際購得面積比之前預定的高出27平米。經安徽建英房地產土地評估經紀公司評估,徐長進在2010年購買的這套房產市場價為36.68萬元,而其購買價只有20.2萬元。一二審法院均將這一行為認定為徐長進受賄。

      “考慮到徐長進在項目報批時給予過幫助,他又是國土部門領導,今后在業務上還會繼續與他交往?!?/p>

      任某的證言稱。

      “任某”是誰?

      據媒體公開報道,2010年前后,任曉璐擔任恒泰地產副總裁,后出任集團總裁。他是恒泰的老臣,地位應僅次于程宏夫婦,卻因牽涉上述官員受賄案而被迫下臺。

      天府財經網注意到,任曉璐目前仍擔任“恒泰系”多家企業法定代表人和高管。

      除了行賄污點,阿奎利亞還被爆出房產證難拿、嚴重滲水、臥室橫梁等問題,一度引發業主維權。

      04

      成也阿奎利亞,敗也阿奎利亞

      “人就是要有很遠大的目標。上中學時我想成為淮南一中最成功的人,上大學學建筑以后,我就想像貝聿銘一樣成為最著名的建筑師。后來經商選擇房地產行業時,也是跟自己所學的建筑業相關?!薄毯?/p>

      1990年,改革春風剛剛吹起,程宏在安徽建筑工業學院(現安徽建筑大學)執教期間開始了創業生涯,同時還攻讀了浙江美術學院(現中國美術學院)碩士。邊讀書邊創業,第一年就掙到了200萬。

      2年后,程宏加入下海大潮,創辦合肥泰利美術裝飾公司。爾后隨著商品房改革潮起,他于1996年成立恒泰集團,正式進軍房地產業。

      2005年,中國樓市開始進入黃金十年,恒泰通過阿奎利亞項目一戰成名。

      隨著合肥阿奎利亞的成功,恒泰宣稱要在北戴河、海南、黃山、馬鞍山、青島、武漢、唐山等全國十個城市復制阿奎利亞模式。

      同時,程宏已不再滿足于老本行,一個個新想法“開花落地”。除了房地產,他還布局了云商產業城、房車特色小鎮、物業、金融、教育、礦產等眾多板塊,成為“安徽本土鮮有人比肩的隱形資本大鱷”。

      “我就研究了很多模式,就算我現在十年不工作,都夠用了?!背毯暝鴮γ襟w稱。

      但他的阿奎利亞模式并沒有一招鮮,吃遍天?!斑^去土地拿得非常便宜,然后趕上這波房價快速上漲”,“公司后來在葫蘆島、黃山等很多地方的遠郊便宜拿地,其實是不成功的”。合肥某房地產高管向中國經營報指出。

      為此,恒泰于2017年進行了戰略調整。將總部遷到上海,并在北京和深圳設立副總部,相繼進駐蘇州、無錫、徐州、重慶、成都、西安、西寧、惠州、肇慶等重點城市,開始拿一些成熟地塊。

      但上述地產人士直言,恒泰的戰略思路并不清晰,“我覺得一個好的房企應該有它的根據地”,但恒泰在大本營安徽區域做得不扎實的情況下,又在全國到處攤大餅。

      據了解,在大本營合肥,恒泰除了阿奎利亞沒有開發過新的住宅項目,即使在合肥樓市最火爆的2016年,土拍市場也鮮有其名字。

      而就在恒泰全國化擴張的2017年,房地產市場開始告別黃金時代,進入白銀時代。

      2016年下半年以來,樓市調控進入“因城施策”、短期調控與長效機制結合的新一輪收緊周期;2016年底,中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”;此后,降杠桿、防風險成為宏觀經濟關鍵詞。

      在此背景下,萬科等頭部房企紛紛提出轉型,與恒泰的開疆擴土形成對比。

      “這一輪是根據板塊輪動、分層調控,有些城市可能會卡在那里,有些城市還是有機會的。所以我們覺得不能停下來、不能慢下來,繼續發展,機會還是大于風險?!?/p>

      在程宏看來,只有通過全國化布局,才能夠在整個大的資產輪動中找到賺錢機會,“當下房企要盡量把趨勢判斷好,踩準發展節奏”。

      不過,無論從2017年加快擴張的時機來看,還是從重倉三四線的項目布局來看,恒泰的節奏似乎踩得并不準確。

      恒泰不僅錯過了天時地利,還失去了人和。

      05

      家族式管理混亂 稅收污點累累

      任曉璐離任后,2019年初,恒泰挖來前新城集團華南區域總經理、曾效力萬科、復星等知名企業的職業經理人周成輝擔任新總裁,主導銷售回款。

      但2019年恒泰銷售額、行業排名雙雙下降。周成輝入職未滿一年便“引咎辭職”。

      當時有消息稱,周成輝的離開是由于集團家族化傾向明顯,不少條線仍由親信管理,其眾多想法無法與集團層面達成一致。

      “他家族中的很多人員占據了集團公司各個部門”,“應該說是一個家族型企業”。前述合肥地產界高管指出。

      知乎上也有網友表示,恒泰八成以上高管為家族親戚,整體風格低端,各種拖欠員工薪資及壓榨,全集團公司無正規運作流程,高層口癖是“開掉他(她)”。

      “其次,對于外部單位而言,拖欠政府土地款、偷稅漏稅進而榮獲行政處罰比比皆是。此外,拖欠供應商(施工方)合同款,商票無法承兌已成常態,毫無契約精神與企業信譽?!?/p>

      有網友爆料,自己買房時,在售樓處繳納房款,但其中有5000元沒有開具發票,經過反映偷稅漏稅之后,相關部門才給協調開具了發票。但發票開得也不規范,收據與發票上的蓋章落款不一致。

      2015年10月,合肥市相關部門披露2015年第一期欠稅公告,恒泰地產欠繳營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅共1.45億。

      2015年底,程宏向媒體解釋稱,“這是個誤會,并不是恒泰故意拖欠,而是‘營改增’問題所致,事情出來后,恒泰集團積極應對,主動和稅務部門溝通,目前已妥善處理好?!?/p>

      話音剛落,2016年1月,2015年第二期欠稅公告出爐,恒泰欠稅金額增至1.78億。

      Wind數據顯示,2015-2018年,恒泰地產共有7次欠稅記錄。公司因少繳稅款在2016年、2017年連續2次被合肥市地方稅務局稽查局處罰。

      天眼查顯示,截至2019年9月27日,恒泰地產欠土地增值稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅共538.68萬元。

      恒泰地產還牽扯一起虛開發票刑事案件。

      2015年11月,恒泰地產打算從被告人宋某某處購買3張安徽省國家稅務局通用機打發票,宋某某開好發票正準備給對方郵寄時被民警當場抓獲。這3張發票累計金額2000萬元,均以恒泰地產采購苗木的名義虛開。宋某某因犯虛開發票罪被判處有期徒刑一年六個月,緩刑二年,并處罰金8萬元。

      一家成立近30年、劍指千億的老牌房企集團,至今仍是粗放的家族式管理,這顯然會阻礙恒泰的全國化擴張步伐。

      “作為中國地產界的‘蘋果’,不久的將來恒泰一定是萬億美金級的超級航母”。2015年,程宏對媒體這樣說,他曾批評中國企業家太過短視、缺乏愿景、喜歡跟風、沒有核心價值觀。

      不知這一次,這家“中國地產界的蘋果”能否成功渡劫,55歲的程宏能否東山再起。

      來源:天府財經網


    (責任編輯:范強力)
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