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  2. “退房”鬧劇背后:龍光,地王專業戶還是“房價推高機”?

      房價漲了,業主反悔要求退房的新聞蜜友們大概早已司空見慣,但近期被曝光的卻是開發商反悔并毀約,“逼”業主退房。故事的主角是龍光集團(原名龍光地產),近三年銷售排名前30強-前20強的大房企。

      關注樓市新聞的蜜友,估計更熟悉龍光集團(以下簡稱“龍光”)的另一個身份:地王。甚至此前曾被輿論詬病為“地王制造機”、“房價推高機”……

      地王項目能否變樓王,到底值不值得買?

      恐怕這才是大部分關注樓市的人,真正關心的問題。

      

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      圖片來源|陜西法制網

      先來看“被退房”的鬧劇。

      龍光在東莞長安鎮的江南大境項目,一直不缺少熱度。早在2017年,長安鎮將開通對接深圳地鐵公交的新聞就被熱議。

      龍光的江南大境項目緊靠深圳,“深圳西”、“濱海灣”自然成為了銷售的大賣點,吸引了不少購房者。

      東莞的購房資格要求有當地戶籍或半年社保記錄,今年上半年龍光方面與無購房資格的客戶約定同意延期半年簽約,雙方簽訂了書面文件。

      然而,隨著樓市進入銷售旺季,調控政策在各大城市再次收緊。

      今年7月下旬,東莞出臺新的限購政策,半年社保不夠了,本科購房社保要求延長至一年。

      而上半年簽了認購書的購房者們一時傻眼了,開發商給出了解決方案:第一,落戶東莞;第二,全款購房“延長更久一點時間”;第三退房退款(無息返還)。

      

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      圖片來源|東莞陽光網

      資金放了半年無息退款,要房價沒啥變化,估計購房者們即使不滿也能勉強接受,壞就壞在漲價了……

      據東莞陽光網的報道,龍光江南大境項目,從今年3月到10月,備案均價最高的每平米從3萬出頭漲到了4萬多,每平米價格漲了8千多元,漲幅超20%!

      云樓市估算,如果此前開發商賣出的70套房子全部收回,再二次銷售,至少套利超4000萬!多則可超6000萬。

      

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      圖片來源|云樓市

      開發商和這些購房者本來都是打擦邊球,出現問題理應各負其責。

      不過,購房者們是拿出了真金白銀放在開發商那兒大半年,一旦出現變數,立馬陷入弱勢的被動局面,且錯過了之前相對低不少的價格,讓人感慨萬千,畢竟哪個打工人容易啊。

      再看龍光這個進擊的“地王”,那可是業內聞名。甚至被稱為“地王收割機”“地王專業戶”等。

      

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      圖片來源|財經網、鳳凰網、21世紀經濟報道(特此感謝!)

      龍光最早起家于汕頭,2003年進軍深圳,一舉奪得寶安中心區“地王”;2013年赴港上市,2014年后開啟了在深圳的“豪橫地王之路”。

      2014年底,龍光以46.8億元拿下了深圳市龍華一住宅用地,溢價率高達85.3%,樓面地價約為2.51萬元/平方米,彼時超過了該地塊周邊新房的價格,成為龍華的單價地王。同年,深圳房價的均價約為2.8萬元/平方米,龍光拿地可謂大手筆。

      2015年深圳樓市率先啟動,膽子大的龍光趕上了好時機,加之運用房企“高周轉”法寶,很快嘗到了甜頭。

      同年,龍光再次出手成為深圳當時的總價地王,以112.5億拿下了龍華紅山地塊,樓面價約為1.9萬元/平方米。

      

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      圖片來源|功夫財經(特此感謝)

      2016年,龍光擊退碧桂園、龍湖、華潤置地、平安、華僑城、中海等一眾大佬,以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊,這次直接成為了全國的總價地王!讓業內外大跌眼鏡。

      該地塊的住宅樓樓面價約3.14萬/平方米,商業樓面價約1.97萬/平方米,整個地塊的溢價率更是高達159.79%!按照可建設用地來計算,業內人士認為該項目的售價將超5萬元/平方米。

      而安居客統計的數據顯示,在龍光高價拿地的當周,深圳光明新區二手房均價僅為6千多元每平米,新房均價約為2.8萬元每平米。

      龍光的高價拿地,拉高了市場對該區域未來房價的期待。

      很難說,龍光只是僅僅趕上了深圳樓市近十來年的行情,它的屢屢地王“事跡”難道就沒有助推深圳的房價?

      2019年6月,蜜姐據媒體公開報道不完全統計,龍光第三次在深圳龍華成為全國焦點,第四次成為深圳地王。

      當時深圳同時推出了5宗地塊,萬科、雅居樂、佳兆業、保利、中海、華潤等37家房企參與了競拍。其中龍華紅山地塊最受追捧。

      經超135輪的激烈競拍,龍光的“狠人”特色再次展現,最終以65.85億元勇奪深圳龍華新單價地王,樓面地價近6.7萬元/平方米!

      同時期,該地塊附近二手房的均價在6.5萬-7萬每平米。安居客顯示,2019年深圳房價的均價約為5.3萬-5.5萬每平米;龍華房價均價約為4.5萬-4.8萬每平米。

      新單價地王樓面地價近6.7萬元/平方米,再次讓輿論嘩然。

      而5年前,深圳龍華的單價地王也是龍光,4年前龍光在深圳龍華拿地還成為了同年深圳的總價地王。是他,是他,還是他……

      

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      當然,也有為龍光再次奪冠歡呼的人,就是該地塊周邊二手房的業主們。因龍光的大手筆使得周邊業主掛售二手房時,價格也能理直氣壯往上抬一抬了。

      今年5月,龍光再次在深圳坐上了地王的鐵王座。

      歷史總是驚人的相似,龍光再次以豪氣沖天,103輪的“慘烈”競拍戰,打敗華潤、金地、中海等眾多央企及房企大佬,最終以115.97億拿下了深圳前海限價地塊,溢價率為45%。

      龍光拿下該地塊,可售樓面價約8.67萬元/平方,創下深圳和全國地價新紀錄!

      值得一提的是,2019和2020年龍光拿下深圳的上述兩宗地,都要求配建人才房。

      2014-2020年,龍光在深圳成為了“地王專業戶”。然而當一眾央企、房企大佬都對拍下的單價驚呼不已,甚至直言“算不過來賬”的時候,龍光卻依然敢狂飆猛進。

      除了它擅長資本游戲外,更重要的似乎一直在被“正面激勵”:成為地王,帶動該區塊房價,讓不可能的價格成為預期并成為銷售價格,預期一次次被推升,又再次成為地王……

      據中國指數研究院的數據顯示,今年1-10月,龍光拿地金額為412億元,排第18名;拿地面積343萬平方米,排第44位,兩者相差26位,這在拿地前100強房企中并不多見。

      拿地單價之貴可見一斑。

      

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      圖片來源|中指研究院(特此感謝!)

      如今,布局越來越廣的龍光不滿足只是在深圳市場當地王了。

      2019年4月,龍光擊退26家房企,以24.27億元拿下了南寧五象湖一地塊,實際樓面價達14478元每平米,成為了該區域的單價和總價“雙料地王”。

      今年9月,龍光經過42輪激勵競拍,擊退數十家房企,以16.2億拿下佛山禪城一地塊,樓面價超1.7萬元每平米,成為該區域的新地王。

      龍光的進擊之路還在繼續。

      

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      近一年來,它的股價波動較大,并未像其拿地的豪氣和單價一樣一路上揚

      在深圳的“豪橫”模式是否能在其他地區復制,我們都不得而知。

      房地產行業從來不缺少黑馬、狠角色和神話。難的是將傳奇繼續。

      十多年后,如果我們來回看房地產行業這幾十年的發展歷程,不僅會感慨其波瀾壯闊,依然會驚嘆于那些癲狂亦或熱血的商業、資本神話吧。


    (責任編輯:杜格麗)
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