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  2. 想不通?為什么只有重慶的房子沒有公攤面積?

      前不久,房屋公攤面積的話題又熱起來了。

      一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的10萬+爆文,引發社會熱議。眾多網絡大V和不少媒體也爭相跟進,討論取消公攤面積。

      在這波議論中,一個城市屢屢被提出,那就是重慶。

      早在2002年,重慶就出臺了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,其中明確規定,商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

      正是這一做法,讓重慶獲得了“全中國只有重慶的房子是算使用面積”的“坊間共識”。

      問題1:在重慶買房真的不算公攤面積嗎?

      問題2:算不算公攤面積,區別到底在哪?

      1.算不算公攤面積,沒有想象的那么簡單

      公攤面積如何算,合理比例是多少,一直以來缺乏明確規定。這確實在現實中引發了諸多糾紛。

      像此前爆款文章所舉的例子,“買100平方米的房子只得70平方米”,聽起來當然很坑。甚至還有更坑的,2010年4月,新華網曾報道,山東高密市一樓盤,公攤系數超過52%,被戲稱為“史上最拽”的公攤面積。

      伴隨著房價的飆升,公攤面積不合理的疑問也在一步步積累。只是,房價越高,開發商做大公攤面積的動力也就越足。這與消費者權益自然構成了一組矛盾。

      在討論要不要取消公攤面積之前,我們先看看重慶不算公攤面積的真實情況。

      根據規定,重慶的商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據。這很明顯,就是消費者買房時只用支付套內面積的價值,所謂公攤面積自然就省了。

      不過,問題沒那么簡單。

      我們特意咨詢了前不久剛在重慶買房的朋友,發現所謂到底按套內面積還是建筑面積計算房價,在現實中不過只是兩種價格標示的標準差異而已。

      比如,重慶一般的房產銷售廣告上,也都會分別注明套內單價或建面單價分別是多少(總價一樣),購房合同上也會載明。說明,重慶的做法與其他地方并沒什么不同。

      當然,按套內面積算的單價肯定高一些。所以,看房屋總價,不管是按套內面積還是建筑面積算,消費者支付的購房款實質并無差別。

      然而,支持取消公攤面積,還有一個很重要的理由,是物業費、取暖費等都是按照建面計算,如果取消了公攤面積,也就意味著業主只需要按照實際使用面積支付物業費,從長遠來看,當然要劃算得多。

      


      但現實可能又要讓人失望了。這位重慶朋友剛繳納了物業費,就是按照建筑面積繳納的。為何會這樣?因為重慶的房屋產權面積同樣是按照建筑面積計算的。

      所以,說重慶的房屋沒有公攤面積,這種說法是不成立的,至少是不準確的。

      換種形象的說法,在重慶購房和其他地方購房的最大區別,可能僅僅是重慶的置業顧問們,往往會更突出按套內面積計算這一概念,甚至把贈送和半贈送的面積也算在套內面積里,讓人產生不要為公攤面積埋單的錯覺。

      2.到底要不要取消公攤面積?

      我們指出重慶的實際情況,并不是為了論證公攤面積是合理的,就不該取消。

      房屋公攤面積概念的由來,目前比較公認的說法,是從香港“引進”的。也有坊間調侃直接稱是源自李嘉誠。

      不過,作為“師父”的香港,已經于2013年開始取消了公攤面積的算法,強制要求商品房銷售按實用面積計價?!皫煾浮倍几牧?,我們該不該改呢?

      支持改的聲音認為,當前的公攤面積計算,既缺乏統一標準,在測量上又不具有獨立性。說白了主要就是由開發商測算,然后交由規劃部門審批即可。

      這就可能導致出現這樣的情況:同樣一個地段的兩個小區,假如房屋單價都為2萬每平米,同樣以建面面積100平的房屋為例,若一個公攤面積是10平米,一個是20平米,那么兩套房實際使用面積則相差了10平米,大致相當于一間臥室的面積了。

      對應的實際使用面積價差則為20萬。這樣做,當然不合理,也容易引發權益糾紛。

      


      因此,若按照套內面積進行銷售,也還得對公攤面積進行必要的限制。公攤到底由哪些區域組成,也得在合同中載明。這樣不僅業主知道自己的公攤部分在哪,也有助于明確權益邊界。

      所以,取消公攤面積納入預售面積計算應該是更合理的做法。舉重慶的例子,只是告訴大家,取消公攤面積,主要不是為了降房價,而是讓房屋面積的概念更加明晰,消費者對于實際的房屋使用面積能夠心中有數,不至于造成同一類型房屋公攤面積的差距過大。

      當然,也不乏有人擔心,公攤取消了,開發商會不會借此抬高單價?

      對這一點,說實話還真不能忽視,永遠不能低估開發商的套路和利益的誘惑。

      不過,也不用太擔心。在堅決遏制房價上漲的大背景下,取消公攤的聲音再次出現,也并非是偶然。

      3.為什么是重慶“取消”公攤面積

      說完了公攤要不要取消,再來看下,為何重慶“取消”公攤面積,至少字面上售樓更習慣使用套內面積。

      一種說法稱,重慶在2002年就強制施行商品房“按套內建筑面積計價”銷售的一個大背景,是當時“重慶城鎮住房告別了短缺時代,人均居住面積達到11.59平米,急需規范市場秩序”。

      這種說法是否成立,并未有官方消息證明。

      至于其他可能的原因,我們嘗試做了一些推想:

      A.一個頗為巧合的時間點是,重慶恢復直轄的時間為1997年,而延續至今的住房分配貨幣化改革,也就是今天所說的商品房改革,是從1998年開始的。

      商品房改革,一個涉及如此多人利益,從今天來說,是關乎國運的一個改革,在當時必定需要一些地方先行先試。而剛剛恢復直轄,各項制度需要新創,被賦予的改革空間相對較大,行政層級也高,同時城鎮住房較為短缺的重慶,自然是比較好的選擇。

      B.其實在商品房領域,重慶還有一個較為特殊的地方在于,至今多數商品房的產權只有50年,甚至還不乏40年的。

      這一現象不算特例,像近年溫州就曝出一些過去產權年限只有20、30年的房屋面臨產權到期的處置問題。這與過去產權年限不統一的大制度環境有很大關系。但在特大城市里,延續至今的50年產權年限做法,重慶仍算比較特殊(當地最新的商品房已逐步恢復至70年產權年限)。

      


      重慶為何會出現這種情況,一種普遍說法,是通過減少土地使用年限來降低土地出讓金,進而一定程度上降低房價。

      那么,按套內面積計算讓購房者獲得更多好處(理論上應該如此),以抵充年限上的不足,這種邏輯關系是否也成立?

      C.作為新興直轄市,重慶所承擔的改革試點任務一直不少。像企業破產制度、國企改制、地票制度等等,重慶在全國都堪稱是先行者。在房地產領域,房產稅改革最早的試點城市也只有上海和重慶。

      所以,率先取消按建筑面積計價的做法出現在重慶,不算意外。既有自身特殊的歷史原因,也與作為直轄市的改革空間優勢有關。


    (責任編輯:杜格麗)
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